中国房地产行业再次崩溃,这次波及到了中国最大的开发商
编译 · 鲁克  |  2022年01月25日 2022-01-25
 
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中国房地产行业岌岌可危,这将促使北京放弃其货币紧缩的决心,并迫使中国发起越来越激进的宽松政策,中国官方利率最终会以近两年以来的第一次调降而宣告结束紧缩。紧缩政策已经影响了中国最大的开发商,碧桂园(碧桂园的规模甚至比恒大更大)的股票和债券大幅下跌,人们担心, 被报道的融资失败可能是信心下降的先兆。

碧桂园是为数不多的几家基本上未受流动性紧缩影响的(可以说是)质量更好的大型私营开发商之一,尽管世茂集团控股有限公司(Shimao Group Holdings)等同行的信用评级出现了戏剧性的逆转。世茂集团于去年12月倒闭,被认为“比恒大和佳兆业的债务危机更具破坏性”。

至少到现在为止……如今世茂已经破产,碧桂园或许仍是危机蔓延风险的最后一个、也是最明显的风向标,因为离岸信贷市场前所未有的压力,有可能将良好信贷和不良信贷一起拉下。

自2017年从中国恒大集团(China Evergrande Group)手中夺得冠军以来,碧桂园一直是中国合同销售额最大的房地产开发商。它雇佣了20多万名员工。

与中国恒大集团一样,总部位于广东省佛山市的恒大集团,近年来专注于在二三线城市建设住宅开发项目。

与恒大一样,碧桂园也严重依赖离岸信贷市场的融资渠道;事实上,不仅是恒大,几乎所有的开发商同行都在过去10年里大举借债以推动增长,但现在却看到窗户被关上了。彭博社汇编的数据显示,在中国最大的房地产公司中,不包括违约者,它拥有最大的未偿付美元债券池,约有117亿美元未偿付。

公司创始主席杨国强于2005年将其控股权转让给其女儿杨惠妍。她现在是该公司的副董事长,根据彭博亿万富翁指数,她是中国最富有的女性。

至少她是这样认为的,因为有报道称碧桂园未能为可能进行的可转换债券交易赢得足够的投资者支持,导致碧桂园部分美元债券价格跌至创纪录低点。截至上周五晚些时候,较长期债券的价格低到仅为0.69美元

碧桂园

这一点值得注意,因为面对政府打击建筑商过度借贷和房地产市场投机所引发的流动性危机,中国房地产开发商表现出了相对的韧性,而且没有受到行业巨头恒大(Evergrande)危机的影响。但正如我们在9月份警告的那样,中国缓慢发展的房地产危机正面临非常痛苦的资产降级。据高盛计算,在中国政府没有采取重大刺激措施的情况下,中国房地产是全球最大的资产。

房地产是中国最大的资产

据彭博社报道,碧桂园不是面临迫在眉睫的还款压力——它有11亿美元的美元债券由于今年有1860亿元(395亿美元)的现金,去年6月,可能会出现的风险,如果看到有有限的融资途径。任何对该公司抵御流动性压力风险能力的怀疑迹象,都可能促使其他高质量开发商普遍重新定价。碧桂园在中国几乎每个省份都有3000多个住宅项目,其财务健康状况产生了巨大的经济和社会影响,远远超过恒大。

更糟糕的是,如果该公司开始表现出承压迹象,将严重损害本已脆弱的投资者和购房者的信心,对中国经济乃至社会稳定构成威胁。到那时,中国的雷曼时刻才会真正到来。

碧桂园2021年中期报告显示,与恒大类似,碧桂园在中国大陆的合同销售额中,超过60%来自三、四线城市。惠誉(Fitch)分析师的一项预测称,二线地区的需求在2022年可能会显著减弱。彭博情报分析师Andrew Chan表示,作为一家“纯粹的开发商”,它在通过出售资产筹集现金方面不够灵活。

碧桂园的战略是在扩大业务的同时,有效地管理其现有资产,尽管碧桂园显然没有预料到最近其债券的暴跌。该公司表示,在更大范围的市场低迷中,“与整体市场相比,该公司经历的波动性较小”。该评论称,去年12月,开发商在当地市场发售债券和资产支持证券,反映出投资者和监管机构的支持,并在去年维持了对所有三家主要评级公司的评级。

碧桂园拥有三家主要风险评估机构的投资级和高收益级信用评级,这使得它成为一个所谓的交叉品牌,可能很容易成为“下坠天使”。这进而可能会提高其借贷成本,并使投资者在信贷紧缩期间可以求助的评级较高的开发商越来越少

穆迪投资者服务公司(Moody's Investor Services)和惠誉评级(Fitch Ratings)对它的评级都相当于投资级的BBB,标普全球评级(S&P Global Ratings)对它的评级可能是最高的投机级。不过,标普分析师在9月份发布的一份报告中重申了其评级,称借款人可能会“通过控制债务增长和保持有序的土地收购,增强其财务弹性”。

尽管如此,彭博情报(Bloomberg Intelligence)分析师Kristy Hung表示,由于二三线城市的市场人气减弱,建筑商可能会发现,到2022年很难恢复销售,而该公司77%的土地储备都位于二三线城市。她写道,该公司新获得的大量土地仍位于这些地区,这进一步引发了对现金收入的担忧。

与此同时,在最新一轮抛售潮中,投资者现在正在仔细审视碧桂园从各种渠道筹集资金的能力,尤其是在离岸信贷市场实际上仍对大多数开发商关闭的情况下。它今年需要偿还或再融资约13亿美元的债券,其中大部分是美元票据。它的下一个到期日是1月27日到期的4.25亿美元债券。

碧桂园(Country Garden)的债券上周加速发售,此前该公司难以从市场获取新资金,据报道,由于需求疲弱,该公司取消了3亿美元的可转换债券发行。与此同时,融创在发行新股后,其股价创纪录地下跌了23%。人们还将注意力转向碧桂园债券价格不断下跌对其他实力较强的开发商票据的溢出效应,因为对蔓延风险的担忧仍在加剧。

为了增强人们对碧桂园不会成为下一个恒大的信心,香港交易所周一晚间发表声明称,碧桂园回购了总计500万美元、4.75%的2022年7月到期债券和500万美元、7.25%的2026年4月到期债券。尽管该公司补充称,它将密切关注市场状况,并“可能进一步回购其债券”,但我们担心,这微不足道的、夸张的1000万美元回购对恢复投资者信心不会有多大帮助。

随着投资者紧张地关注着中国最大房地产开发商的命运,据彭博社(Bloomberg)报道,由于对该行业隐藏债务的真实规模感到担忧,中国房地产债券周一再次出现动荡,这加剧了评级较高的公司的抛售。

据彭博社(Bloomberg)报道,对地产股的抛售,正从一种特定事件引发的抛售,转变为一种对中国较好开发商透明度的日益担忧引发的抛售,并迫使债券持有人质疑那些财务状况似乎良好的公司的流动性。更多的债务意味着更多的债权人,其中一些人可能会要求提前偿还。还有一种风险是,信托贷款、私人债券或高收益消费产品等隐性债务获得了比欠离岸债权人的钱更优惠的待遇。中国恒大集团(China Evergrande Group)、佳兆业集团(Kaisa Group Holdings Ltd.)和世茂集团(Shimao Group Holdings Ltd.)都面临着这样的义务。

尽管Logan否认有关报导和市场臆测,该公司已私下出售债券,但该公司的债券在上个月的交易价格仍接近平价,且三大信用风险评估机构对其的评级都相当于BB。这并没有缓解其债券市场的不安情绪,债券市场的不安情绪很快蔓延到房地产业的其他领域。

本已脆弱的投资者信心今年受到打击,实际上使美元债券市场对开发商关闭。这使得该行业的再融资选择有限,增加了企业无法按时偿还债务的风险。

星展银行(DBS Bank Ltd.)宏观策略师张伟(Wei Liang Chang)表示:“中国房地产行业的风险正在上升,从再融资环境的困难就可以看出,即使是最受尊敬的公司。”他补充称,提高负债披露和资产出售的透明度,对提振信心至关重要。

据彭博社(Bloomberg)根据周一公布的政府全年数据计算,去年12月开发商获得的房地产融资较上年同期下降了约19%,为7年多来的最大降幅。12月房屋销售额同比下降19.6%,为连续第六个月下降,而房地产投资萎缩了14%。

根据彭博社(Bloomberg)的计算,自去年10月以来,至少有7家开发商的美元债券违约。这其中就包括恒大集团(Evergrande),该集团的危机已令全球表现最差的银行股——中国民生银行(China Minsheng Banking)陷入困境。惠誉国际评级(Fitch Ratings)上周将广州富力地产有限公司(Guangzhou R&F Properties Co.)的评级下调至限制违约,原因是该公司称其进行了不良债务互换。

似乎这还不够,还有冻结债券市场的问题。由于房地产开发商的债券收益率高得惊人,中国房地产公司今年需要偿还或再融资约990亿美元的本地和海外债券。彭博社汇编的数据显示,其中近一半是未偿美元债务。

重要的是:无论中国政府多么希望,它都将不得不介入,不仅要救助房地产开发商,还要救助整个房地产市场。在这个市场上,交易数暴跌,信心荡然无存。要做到这一点,中国必须以比目前更积极的方式缓解金融环境——是的,北京在隔夜下调了利率,这是自2020年以来的第一次,但这一步还远远不够。为了避免一场彻底的萧条,北京将不得不做得更多……不仅是中国,世界其他国家的央行也一样。这就是为什么有人认为目前的紧缩热潮将持续几个月以上,我们在武汉有一座桥,我们想卖给你。(源自俗语:我们在布鲁克林有座桥,我们想要卖给你,这桥卖了很多次,「为了销售的套路」的意思)



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