摘要：

· 当前美国房地产销售堪比2008年，主要因房贷利率偏高和经济前景看淡；

· 销售遇冷的同时，房租高企；

· 房贷利率主要与美国十年期国债收益率相关，预计三季度开始走低；

· 对美国经济信心不足制约了购房意愿，预计美国经济不会大幅衰退，四季度或好转；

· 供给方面，成屋比新建去化要好；

· 通胀领先住房分项半年，预计四季度住房贡献会减小；

· 房地产基金目前表现不佳，可以在今年年底再介入；

· 风险提示：市场存在波动性因素。

一、美联储加息导致房贷利率高涨，压制购房需求

1. 美联储加息进展

美联储从2022年开启历史上的第七轮加息周期，随着通胀水平的超预期回落，至今年6月基本加息已经到达尾声。

展望后续，预计今年最多再有一次加息，然后保持高利率一段时间，预计今年内较难开启降息，明年才可能使利率下调。

高企的利率水平使得房贷利率高涨，还贷成本的增加使得美国人们购房热情下降。房贷利率与美国十年期国债收益率高度相关。

2. 美国房地产市场现状

目前的美国房地产销售市场处于冬季，新建房屋比较平稳，但成屋销售一直下行。

拉长时间维度，与2008年相比较，当下的房屋销售情况的确已接近2008-2009年金融危机水平。

房贷利率的高昂，叠加对美国经济前景的看淡，使得人们对于购房——需要连续30年产生持续的现金流——信心不足，直接影响了房屋销售市场的成交。

房价方面，在下跌了1年后，近期有所回升，或因积压的需求短期得到释放，但较难有大幅好转。

同时，美国抵押贷款创近15年新低，说明居民放杠杆意愿低迷。

因此，当下的美国房市确实不振。

3. 美国的租房市场

销售遇冷，租房市场相对较好，主要因防疫政策放开后，居家办公（WFH）开始逐渐转变为需要通勤，所以核心 CBD 周围的租房市场开始转热，租金一路上涨。

近期由于就业形势接近饱和，新增的租房需求开始下降，租金涨势有所企稳。

销售和租房如此两级分化的情况，预计伴随着美联储今年维持高利率水平，短期内较难好转。

二、后续影响美国房市的因素

1. 房贷利率水平

房贷利率与美国十年期国债收益率直接挂钩，我们通过分析基准利率与美国十年期国债收益率水平来展望美国房贷利率何时可以下降。

当前美国十年期国债收益率，短期主要受到加息节奏的影响，目前看来在加息结束后，或能形成向下的趋势，所以短期依然保持较坚挺的走势。我们认为，在今年3季度，美债或到达历史低点。后续转鸽预期后，美债或会逐步上涨，同步房贷利率的下降，成为利好房市的主要因素。

2. 对美国经济前景的信心

制约美国人们买房的，除了当下的房贷利率，更多的是人们对于未来现金流的信心，也就是对于经济前景的信心。美国 GDP 目前增长已开始放缓。

美国的技术和产能带来的潜在经济增速可观。目前的 GDP 略背离潜在实际 GDP，但我们认为不会进入到长衰退周期。

美国经济不会出现大幅衰退，源于美国就业市场良好。美国5月非农新增就业33.9万人，几乎是估计中值19.5万的两倍，为2023年1月以来最大增幅。

虽然今年以来新增非农数据相比高点90万人有所下降，但因是已过前期经济快速反弹期的快速补缺周期，现在已迈入到第二阶段的平稳增长期，招聘职位数的下降是情理之中，未就业人数已大幅减少——这从失业率的下降也可得出。

从职位空缺来看，经历了复苏初期的大幅反弹后，目前劳动力市场相对平稳。

美国 PMI 来看，虽然近期跌破50荣枯线，主要因前期基数较高所致。未来或会走软，但较难出现大幅收缩。

目前，购买力指数也处于低谷，并接近2008年的低点，显示人们的现金流不足。

总的来说，我们预计下半年美国经济不至于大幅衰退，增长会好于预期。即便有负值出现，也是经济放缓，而非步入衰退周期。所以，预计最快四季度开始，对于经济的前景展望会触底回升。届时人们购房意愿或回升。

3. 房屋供给

目前的房屋空置率较低，显示市场较为均衡，已不是疫情三年时候的空置率过高的时期，情况好转较多，显示供需相对平衡。

在房屋供给方面，新建住房的库存走高，成屋去化较好。

从新开工来看，总的新开工逐步上升，户型上，1单元>5单元>2-4单元，显示刚需和豪宅开工热情较大，普通房型一般。

4. 房屋销售和房租跷跷板现象何时改善

但另一方面，通胀高企，经济前景看淡，固定资产反而成为较好的保值增值的投资品。在 CPI 里，其实房租的支出支撑了 CPI 的高涨，一旦房租下降，CPI 跟随下降。

可以看出，CPI 领先住房分项半年左右，一季度住房已开始下降，而房租依旧处于高位。

美国 CPI 下降幅度快于预期，在今年年底有望下行至3%以内，预计四季度，房屋销售跷跷板现象可能缓解。

三、总结

美国房贷利率目前水平较高，三季度有望跟随美国十年期国债收益率随着美联储转鸽预期而走低，但最终还需要民众的收入现金流提升，经济前景好转。

供给方面，成屋库存去化好于新建，而新建结构两级分化，预计到年底，美国房租-销售的跷跷板效应可能缓解。

从投资房地产基金的角度来说，目前尽量规避，待四季度经济企稳和美联储转鸽后再行介入较好。

风险提示：市场存在波动性因素。

* 本文为作者个人观点，不构成投资建议。

文章来源：应许留白公众号