八月虽然是房地产淡季，但是有关房地产方面的新闻和讨论却不少。其中，房屋养老金的话题引发社会关注。

如今，住房城乡建设部正研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。而且，上海等22个城市正在试点上述制度。央行主管的媒体《金融时报》发布文章称，2040年前后，近80%房屋进入“中老年”。文章提及，住建部（住房和城乡建设部）部长倪虹曾提到，“在使用上，要像汽车一样建立房屋的体检和保险制度。”但是，车险，中交强险是国家强制购买的保险，不买是不允许上路的。

虽然我们也听说过，买房屋保险是「自愿」的，但是根据上述《金融时报》对比车险的说法，这种「自愿」将来会不会类似「疫情期打新冠疫苗」的情况，对没有上住房保险的房屋进行区别对待 ，甚至在以后的买卖交易中，增加一些限制和要求。

既然，让保险公司介入，那么政策上一定和医疗保险一样，对于不同类型的房屋，保险费是不同的。比如，时间越长的房子，保险费会越贵，体检快不合格的房屋，保险费也会越高，或对于1998年前盖的房屋都从未交过房屋维修基金的住房，保险费是不是另外一种制度。

我猜想，以后的房屋养老保险制度，一定是每个房屋都自带的一个账户，账户里的支出，一部分是本屋的账户余额，一部分支出来自保险大池子里钱，那么我们交住房保险，很多一部分要加入公摊。而原来买房交的那部分房屋维修基金，会分到各个账户。当房屋发生维修了，先从账户里扣，到了一定的额度，开始从保险池子里出。类似我们的社保一样。

其实，我们买房缴纳的那部分房屋维修基金，其实并不足够来保证房屋几十年后维护和保养。一是因为通胀，或者说货币贬值的原因，二是，在房地产市场上行周期的那些年，房企讲究的事高周转，盖房子简直就是玩速度和激情，房企通过缩短工期换取利润，「三天一层楼」的速度，导致房屋质量存在隐患。

中国住建部副部长仇保兴在第六届国际绿色建筑与建筑节能大会上表示，我国是世界上每年新建建筑量最大的国家，每年20亿平方米新建面积，但建筑寿命只能持续25-30年。资料显示，英国建筑的平均寿命达到132年，美国则为74年。按照仇保兴说法，20年后 ，我们现在的所有住房都出现问题。而且，中国老旧小区的体量特别大，已经出现了不少的墙体结构的问题，如墙体上的裂纹，外墙脱落的事故。在2020年3月7日，福建省泉州市欣佳酒店就发生了房屋坍塌事故，最后导致29人死亡。

房屋的安全隐患确实要引起大家的重视，尤其是在大城市，住户密集程度高，一栋楼里有几十户，上百户人家，一旦发生问题，后果不堪设想。现在因电瓶车造成的火灾事故越来越多，还有燃气爆炸而导致楼层坍塌的事故。发生这些情况，都需要对房屋进行维护和修缮。

但是，原来房屋的维修基金的钱太少，有的甚至被开发商或者物业公司挪用了，甚至传闻说，上海发生8亿元房屋维修资金涉嫌违规炒股，还有的老小区将这部分钱拿去装电梯。国家要推房屋养老金制度，并不是什么房产税。而是担心，以后这些年房企「大跃进」盖出来的房屋，出现问题怎么办？

其实，房屋养老金制度并非中国首创，在美国，英国，日本，加拿大都有类似的制度。

房屋养老金制度推行之后，将来业主必然会增加保有房屋的成本，这是毋庸置疑的。

对于房地产市场来说 ，推行房屋养老金制度，不是什么利好。

第一，让大家开始意识到买房后的维持成本可能增加，比如，保险费，体检费，维修费，这还不包括房产税。

现在的上海的个人住房房产税的征收对象是，超出人均居住面积60平方米的住房，应纳房产税税额=新购住房应征税的面积（建筑面积）×新购住房单价×70% ×税率（0.4%，低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍的住房税率）。

如今，政府土地出让金收入不足的情况下，不排除，政府把个人住房房产税的免征范围调低，来增加税源。

第二，人们可能开始注意到，这些年盖的房屋的安全性存在隐患和漏洞。

这些问题，都会打击购房者的积极性。显然，八月房地产销售转弱，517的新政效果，正在减弱。希望9月出台一些利多，让往年金九银十的市场情绪，再次出现。