仲量联行最新数据显示，2025 年上半年日本房地产投资额达 3.19 万亿日元，同比增长 22%，创下 2007 年有统计以来上半年最高纪录。其中，东京以 160 亿美元投资额位列全球城市第一，超过纽约与达拉斯。

据日经新闻，海外投资者是拉动日本地产增长的核心力量。上半年海外资本对日本房地产的投资增至 1.09 万亿日元，较去年同期增长 3.7 倍，占整体投资额的 34%。低利率环境与租金上涨预期，进一步放大了投资者对东京都心写字楼的需求。美国投资巨头黑石集团 2 月以约 4000 亿日元收购东京花园露台纪尾井町，成为海外大型资本入局日本市场的典型案例。分析师预计，依托金融机构的积极放贷，全年投资额有望接近 6 万亿日元。这股投资热潮既体现全球资本对日本房地产市场的信心，也引发了对资产价格持续上涨及市场过热的担忧。

写字楼投资是日本房地产投资的主力，占整体投资额的 53%。东京都心 5 区（千代田区、中央区、港区、新宿区、涩谷区）的投资占比达 56%，为 2018 年上半年以来首次突破 50%。三菱地所从旗下房地产投资信托基金中分拆收购赤坂公园大厦、华歌尔出售京都自有大楼等大型交易接连出现，既反映企业资产重组的活跃度，也印证市场对优质物业的强劲需求。周边区域同样受益，千叶、埼玉、神奈川三县凭借写字楼与物流设施项目，拿下 11% 的投资份额，较上年同期提升 3 个百分点。

海外资本主导投资增长，是当前日本房地产市场最突出的特征。其投资额增长 3.7 倍至 1.09 万亿日元，占总投资的三分之一以上。黑石集团 4000 亿日元收购东京花园露台纪尾井町的交易，直观展现国际资本对日本优质资产的追逐。低利率环境与房价上涨预期，进一步强化了投资者的买入意愿。目前，东京都心 5 区 A 级写字楼投资回报率稳定在 2.0% 至 2.5%，仲量联行表示，若未来利率继续上升，回报率或小幅提升，为投资者提供额外收益空间。

与东京相反，大阪圈投资占比从上年同期的 21% 降至 10%，核心原因是关西世博会需求预期带动的酒店投资热潮已结束。此前几年，由大阪府、兵库县、京都府、奈良县组成的大阪圈，依托世博会概念吸引大量酒店及相关基础设施投资；随着世博会临近、相关项目基本落地，投资热度自然回落。这种区域差异，凸显日本房地产市场的结构性特点 —— 东京作为国际金融中心的地位持续巩固，其他地区则更多依赖特定事件驱动。

日本房地产投资的强劲表现，是全球房地产市场复苏的重要组成部分。2025 年上半年，全球房地产投资额同比增长 21%，达 3580 亿美元。其中，亚太地区整体增长 17%，日本的大幅增长拉高了区域整体增幅；美洲增长 23%，欧洲、非洲及中东增长 25%，显示全球投资活动普遍复苏。尽管特朗普关税政策让部分物流设施、工厂交易出现观望情绪，但借贷成本下降推动了总体投资规模扩大。仲量联行研究部门高级董事谷口学预测，金融机构对房地产融资的积极态度，将持续催生更多投资机会 。