现在，很多人天天喊着要政府救楼市，尤其是，那些房吹和炒房客，房产中介们，他们的理由很多：

什么开发商快不行了、买房人亏掉首付了、房价跌了财富缩水，大家都不消费了、房地产是支柱产业，上下游一大堆行业都会跟着遭殃，不救银行要要倒闭了，还有为政府未来收不到土地出让金着急的。

我看这些炒房客，真害怕不是上面这些，而是自己的高杠杆梭哈的投资，要「爆仓」了。

不过，以上说的那些确实存在，也是一部分事实。房价这几年同比和环比都在回调。但是成交量在好转，说明并没有到市场崩溃。回调幅度和速度各个地区各不相同，主要是各地的供需关系有所不同。

但这些都不是政府必须干预市场的理由。

如果你把房子当成投资品，投资必然是有赚有亏的。不能因为一部分人亏了，就让政府来托底，来帮他们解套。

政府托市本质上是出钱，比如收储库存、贷款贴息啥的。但钱从哪来？经济学者任泽平说「发债、印钞，收储」。但这个结果就是货币贬值、泡沫更大，让有房的有钱人资产更膨胀，穷人钱更不值钱，拉大差距。

房价涨跌的核心就一个：**供需关系变化**。

以前大涨，是因为需求被政策刺激起来了。最典型的就是棚户区改造货币化，几万亿现金直接给拆迁户改善住房，需求爆棚。但代价大：炒房客进来，过度投资，房价涨太猛太快。很多人FOMO（怕错过）上车，买在高位，现在套牢。这明显是政府干预出错了，既然错了，就别继续错。让市场自己出清泡沫，最好的方式是减税，让利于老百姓。

任泽平老师想必投了不少房地产，让政府高价为自己接盘，政府的钱最后都是要税收来还的，变成了整个社会成本！现在需要资源的地方，是新科技如，AI ，芯片等，政府再把万亿导向房地产，带来的后果是什么？年轻人因为生活成本高，不婚不育，2016年政府棚户改造，大举托市，房价翻倍涨，也就是从那年开始，出生人口开始骤降，不信可以去查查资料。

那们，难道就看着房价就这样一直跌下去吗？

好像很绝望，但是这个问题本身是个伪问题。

第一，任何资产价格都不会无限跌。只要供需反转，就会止跌。现在库存高（2025年10月末待售7.56亿平方米），但去化在加速（最近几个月连续减少几百万平方米，10月末比9月末减少322万平方米），新开工大幅下滑（2025年1-10月，房屋新开工面积49061万平方米，同比下降19.8%（住宅部分下降19.3%），供应端收缩，平衡迟早来。

第二，跌是为了出清价格泡沫和债务泡沫。过去高杠杆堆起来的，现在自然消化。

房价会自然止跌，不用政府担心。主要在这些情况下：

1. 房子从投资品转成消费品。我们买的车，也是花了几十万的大件，也是会贬值的资产、它会折旧，开十年多要报废。大家都接受汽车供应多、越来越便宜的事实，但是没有人忧虑这个市场要崩溃了，也没人焦虑自己的买车后掉价了，不值钱了，就到处喊什么“要救汽车市场”。衣食住行，吃的，穿的，交通工具，日常用的，我们都视作消费，可以接受降价，为什么到住宅了，就一定作为要有回报的投资品？
   当哪一天，老百姓认清房子也类似消费品，即使买完会小跌，会折旧，也会买，那就正常了。什么老破小，住了20年-30还能涨价卖出去，本身就不正常，是一种泡沫现象！房子供应得稀缺到什么程度，才会到如此地步？
2. 房子有真实的使用价值。大家买车是为了省时间、降低交通成本。房子好处更多了，给稳定住所、不用付年年涨的房租。自己房子装载的满满的家庭回忆和情绪价值是不可估量的。所以，即使市场价格跌，对于你来说不重要。你买车和买房是为了满足自己的生活需求而已。但是，房子的使用价值如何判断呢？这个看租金回报！
   关键是，现在重点城市租售比（年租金回报率）在回升，这是好事！2025年上半年50城平均约2.2%左右（高于部分存款利率），有些二三线城市接近3%。如果回到4-5%（国际成熟市场常见），高于长期存款利率1-2个百分点，就合理了。现在租金相对稳定，而房价向下调整，根子还是以前房价太高。
3. 房价和收入匹配。美国07-08年发生次贷危机。就是很多人在低利率的时代，房价逐年上升，那些低收入的，没收入证明的，没有稳定工作的，都贷款「上车」，赌前三年低息的银行政策，他们期待三年后即便利率跳升，他们可以把房子卖掉。借杠杆赚一笔差价！结果是，三年后房价大跌，他们供不起了，被法拍了，银行一堆坏账，不值钱的抵押品，以及债务炸弹。现在彭博小作文，说政府有意贷款贴息几年，是不是有点像在学习美国？低息诱人上车，可是几年后，如果房价起来还好，要是继续跌，那就重蹈美国次贷危机的覆辙

什么是房价收入比

房价收入比就是一套房子总价 ÷ 家庭一年总收入，得多少倍。算的时候通常用城市平均房价 × 标准面积（90-100平） ÷ 家庭年收入（人均收入 × 户均人口，双职工更高）。

倍数越高，买房压力越大。国际说3-6倍合理，但中国土地少、城市集中，自有率高，所以倍数高点。

最新数据（2025上半年，麟评居住大数据研究院监测100城）：

• 全国百城平均约10.0（比2024年降了点，继续下滑）。
• 一线城市25.4（深圳北京上海高点）。
•  二线10.5，三四线7.4。

如果，中等收入的双职工家庭攒4-5年可以全款买40-50平小户型，就很好了，对应房价收入比大概8-10倍以下（小户型总价低，双职工收入高）。现在一线还远（25倍+，攒20多年），但整体在降（从2019高点降近30%）。等一线降到15-20倍、二三线8-10倍，刚需小户型上车就没那么难了。

供需平衡、房价止跌大概啥条件？

房价真正稳定、不跌的时候，估计得这些满足：

租售比合理：年回报4-5%左右（现在重点城平均2.2%，在往上走，因为房价跌、租金稳）。

房价收入比可承受：如上，百城平均降到8-10倍左右，一线15-20倍。

库存出清、供应控好：待售面积去化周期1-2年，新开工缓慢增长

关键还是实体经济。经济好、失业率低，大家收入高，供需自然平衡。

经济学家任泽平所谓的，提议政府救楼市，印钞收储。我看都是借口，应该是他错误投资了房地产，或者教唆他们上车，导致的焦虑。所谓屁股决定了脑袋。

房地产不是拉经济的万能药，科技，AI和新科技，新质生产力才是，

让市场归市场，政府少干预、可以多减税，这才是正道。