过去几年，香港写字楼市场像一艘在风浪中颠簸太久的船，始终找不到靠岸的节奏。但最近，中环——这个向来被视为城市经济晴雨表的核心地带，却悄悄透出一丝暖意。尽管整体市场仍深陷低迷，这缕微光却让不少人开始猜测：是不是真的要触底了？

自2019年以来，香港楼市接连遭遇社会动荡、疫情冲击、资本外流等多重打击，住宅和商业市场都经历了漫长调整。有趣的是，住宅市场率先稳住了阵脚。从2023年初起，租金一路攀升，到2025年9月已创下历史新高，累计涨幅超过15%；全年成交预计突破6.2万宗，甚至略高于2017年的水平。

可写字楼市场却迟迟不见起色。甲级写字楼租金从2019年高点一路下滑，跌幅高达43%。更雪上加霜的是，2022年以来，市场上又新增了近1000万平方英尺的优质办公空间，而需求却始终疲软。仲量联行预测，2026年租金可能还要再跌2.5%，表现几乎垫底整个亚太区。

然而就在这种普遍悲观的氛围里，中环却逆势而动。2025年下半年，这里的甲级写字楼租金终于止跌回升，12月环比微涨0.5%——这是两年半以来的首次正增长。

更值得注意的是，第三季度净吸纳量达到2015年以来的最高水平，整个区域仅有9栋楼出现空置率上升。世邦魏理仕指出，尖沙咀也出现了类似趋势，两大核心商务区正成为市场复苏的“双引擎”。

这股需求并非凭空而来。2025年，香港资本市场强势反弹：IPO募资额飙升至730亿美元，跃居亚洲第一、全球第二；恒生指数全年大涨28%，带动交易活跃度显著回升。

对冲基金、私人银行和财富管理机构因此重新活跃起来。比如，Qube Research & Technologies最近在国际金融中心二期签下14.6万平方英尺的租约，是2012年以来中环第二大单；而今年6月，Jane Street Group更是在新鸿基地产打造的Central Yards项目中一口气拿下超22万平方英尺的临海办公空间。

有意思的是，尽管外界总强调香港作为连接中国与全球资本的桥梁角色，但真正推动这波租赁潮的，却是美国企业。

仲量联行观察到，这些机构正趁着租金处于低位，纷纷迁入或升级至位置优越、设施完善的顶级写字楼——既是为了吸引人才，也是为了满足ESG目标和数字化办公的新要求。这种“向优质资产集中”的趋势，让中环格外受益。目前，该区域已有两成甲级写字楼被视作“标杆性资产”。

当然，这种回暖远非全面。核心区与非核心区的差距正在拉大。截至2024年底，全港写字楼空置面积中，超过一半集中在月租低于30港元/平方英尺的非中心区域。高纬环球数据显示，2025年以来，“核心中环”租金表现最强劲，而最疲软的则是南区、东区和九龙东。

放眼整个亚太，香港仍是投资者信心最弱的房地产市场之一。但正如业内常说的那样：在一片沉寂中，哪怕只是局部回暖，也比毫无动静要好。中环这簇微弱却真实的火苗，或许正是香港写字楼市场走出六年阴霾的第一缕光。