复制特朗普在周四表示，要让二房购买2000亿美元的抵押贷款债券，并声称此举将压低利率和月供。二房就是发行抵押贷款债券（MBS）的政府协助企业——房利美和房地美。似乎，特朗普现在不着急让二房重新上市了。
今天，我们解释一下，为什么说，二房购买2000亿的抵押贷款债券（MBS），可以压低购房者的利率和月供。
不会影响房贷的浮动利率
我们知道，美国人贷款买房可以选择固定利率的，也可以选择浮动利率的。当然，选择固定利率的占九成以上，选浮动利率是少数。他们之所以选择浮动利率（又称ARM），这种利率，银行让买房者在前5年左右享受低利率，通常比固定低1-2%，在头5-7年月供超便宜。手头紧张的，或者赌国运的人，或赌利率以后会更低的人（美联储在降息），或者只是短期住，将来要置换的人，这些人会选择浮动利率。记得在2007-2008年，次贷危机导致金融海啸，很多用浮动利率买房的人，很多都破产了。加息导致房价暴跌，首付赔了，资不抵债，房子被拍卖。
但是，让二房买回2000亿的MBS，对浮动利率影响很小，即使有影响也是间接的。银行定浮动房贷初期挂SOFR（或类似短期基准），后期调整也主要跟SOFR走。这里解释一下，SOFR是短期（隔夜）有担保借钱利率，受国债回购市场、银行流动性影响。
二房买MBS是长期债券市场的操作（MBS里面打包的是30年房贷），主要压低长期利率（像10年美债、MBS收益率）。不会直接拉低SOFR，因为SOFR和MBS不是同一个池子。SOFR池子是短期现金、回购交易用的。MBS池子里长期房贷证券。现在，SOFR还是3.65%左右，EFFR 3.64%，没明显因为这个计划大动，短期利率更看美联储降息节奏。
如果二房买2000亿MBS成功，整体市场信心起来、流动性改善，大家觉得房市热了，可能微微压低短期借钱成本预期 → SOFR小降一点。或者长期利率降了，收益率曲线变平，间接让市场预期美联储不用急降息 → SOFR可能稳住或微降。但规模有限，2000亿对整个几万亿的MBS市场是杯水车薪，主要信号意义大于实际（除非持续买）。浮动房贷用户短期内月供不会明显便宜（初期低利率已经是锁的），后期调整时可能沾点光，但别指望大降。
购买2000亿MBS，降低房贷固定利率
这里打个比方，你去银行借钱买房，签了一个30年固定利率的房贷。银行把你的房贷（连同很多很多人的房贷）卖给二房（GSE），二房把收来的成千上万笔房贷“打包”成一个大包，变成一种叫“MBS”的东西（全称抵押贷款支持证券），就像把很多小贷款切碎拌在一起，分类做成一个大“债券包”。然后它们把这个MBS拿到市场上卖给投资者（比如养老基金、银行、外国人等）。投资者买了MBS，就能定期收到大家还房贷时付的利息和本金当回报。
简单比喻：银行就像“放贷小作坊”，放出去一笔笔房贷，但它不想自己等30年慢慢收钱。它把房贷卖给“两房”大工厂，大工厂再把房贷切片打包成“MBS大礼包”卖给全世界的大投资者。这样银行很快就拿回钱，可以继续放新贷款，市场就转得飞快。
二房发行新MBS、卖出去，赚担保费，当然也有风险，比如要承诺给投资者本金和利息。二房不仅发行，而且炒作MBS，它们自己手里还持有巨额MBS（几千亿美元规模）。这样可以赚点银行的利息收益。 同时炒MBS，买进或卖出MBS，也可以赚钱，也可以调控市场。说调控市场，因为在2008年金融危机后，二房就被政府接管了（现在还在联邦住房金融局FHFA管着），政府想干啥，它们就得配合。比如，特朗普让他们买市场上流通的旧的MBS。
二房买MBS债券，该债券价格就会上涨，收益率更低。旧的MBS涨了，投资者预期，二房持续买，价格会上涨，所以不用太多利息，他们也会去买。
二房带动投资者入场买MBS债券，让整个市场“利息标准”就降低了，银行如果不降房贷利率，房贷就“卖不出去”（通过二房打包），所以银行必须跟着降，来保持生意顺畅、吸引更多客户。银行并不想高利率的房贷吓跑购房者，如今薄利多销，自己放出的低息债务，也能通过二房收走。二房觉得也没事，MBS好卖，不用给投资者太多利息，就能卖出去。
美国有「房贷再融资」，市场利率降了，你可以去银行申请“换贷款”——用新低利率重新贷一笔，替掉旧的高利率贷款。旧贷款利率不变，但你把旧贷款“还清”（其实是用新贷款的钱还），换成新低利率的固定贷款。这样月供和利息都降低了。
新购房者就直接拿更低利率，月供从头就省了。
