今年11月以来，沉寂已久的中国地产行业再次迎来活跃，截止到11月20日，房地产（申万）指数涨幅超15%，相对大盘取得明显超额收益，背后的逻辑主要源自一系列纾困政策相继出台，扶持重点从“保交楼”到“保主体”。

今年中国地产的下行对于国内经济拖累明显，明年出口受制于外需大概率承压，消费复苏仍需观察疫情演绎，投资端若地产仍然大幅下行基建恐独木难支，因此，近期政策关于地产行业的边际变化值得关注。

在近期地产股上涨潮起时，回看历次地产行情的演绎显得很有必要。

历次的地产行情演绎大致分为三个阶段：基本面下行→政策边际宽松→基本面证实/证伪。2016年首提‘房住不炒’后，成为地产政策的主基调，因此之后的政策调整更多的是以因城施策下的局部调整为主。板块内的行业轮动表现为：开工环节相关的房地产开发、银行、挖机、重卡等表现，接着竣工环节相关的钢铁、煤炭、水泥、玻璃等板块，最后传导至地产后周期与销量相关的家电、轻工等行业。

事实上，2000年以来，A股经历了四轮较大级别的地产行情。时段分别是2008年、2012年、2014年和2018年。其中，2008和2014年，政策大幅放松，地产行情持续时间更长，超额收益明显。2012和2018年，主要表现为放松公积金、取消限购等，宽松力度较小，行情的持续时间相对较短，超额收益较小。

据兴证策略11月21日研究报告显示，11月11日以来外资大幅回流A股市场超450亿，交易盘回流较多。

今年10月至11月上旬，外部扰动下北向资金流出A股的步伐有所提速。不过，近期压制北向资金风险偏好的几点因素纷纷迎来积极变化，防疫政策进一步优化、地产融资政策放松，同时外部的流动性冲击也逐步减缓。受此催化，北向资金自11月11日起连续6个交易日回流A股市场，期间共计回流456.9亿元。拆分来看，11月11日至18日期间，配置盘回流151.6亿元，而交易盘回流292.2亿元，交易盘回流规模相对较大。

交易盘近期的回流比例相对较高。“相较10.1至11.10期间北向资金共计639.4亿元的流出规模，11.11以来北向资金的回流规模已经达到前期流出规模的71.5%。拆分来看，配置盘11.11以来回流比例为42.3%，交易盘回流比例为108.7%，回流规模甚至已经超过前期的流出规模。（回流比例=11.11-11.18期间北向资金净流入规模/10.1-11.10期间北向资金净流出规模，下同）。”兴证策略研究报告称。

房地产是观察下游需求最为重要的行业之一，其对于中游制造业和经济的拉动作用明显。并且由于其涉及到的产业链长、市值占比大，因此，每轮地产行情也对大盘走势有一定的影响。

从四次地产行情与宽基指数的表现来看，起到一定提振作用。

但2016年“房住不炒”之后，政策调整更多的是以因城施策下的局部调整为主，结合与当下经济周期较为相似的2012年结构调整来看，若本轮地产政策边际宽松持续，传统经济下行速度放缓有利于经济企稳，但地产的边际宽松对市场整体的提振效果在逐步弱化。

评级机构穆迪对地产行业的前景则显得比较保守，其在2023年中国房地产业展望报告中表示，在市场对中国经济增长放缓、疫情持续影响、预售项目的停工风险存在顾虑的情况下，需求疲弱将导致2023年底前合约销售额继续下降10%-15%。

预计合约销售下降主要是因为销量下跌，不过由于基数较低及支持政策有望见效，销量降幅低于过去12个月的水平，与此同时，开发商继续通过打折来拉动销售和现金流，因此平均售价将略有降低。在融资环境紧张的背景下，过去12-18个月开发商的购地和新项目开发步伐均已放缓，因而房地产供应也会保持疲弱态势。

穆迪副总裁、高级分析师陈晨称：

“政府近期加大对开发商融资支持力度的措施可能会改善其财务灵活性，并在一定程度上缓解其短期再融资压力。但是支持政策的影响将取决于上述措施的广度、时间和效力。”

好消息是，11月28日，证监会新闻发言人表示，为支持房地产市场平稳发展，证监会决定在股权融资方式调整优化五项措施，即恢复涉房上市公司并购重组及配套融资；恢复上市房企和涉房上市公司再融资；调整完善房地产企业境外市场上市政策；进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用，以及积极发挥私募股权投资基金作用，并自即日起施行。