CNBC:中国房地产开发商的现金流骤降超过20%
编译 · 鲁克  |  2022年08月18日 2022-08-18
 
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房地产

要点

  • 牛津经济研究院(Oxford Economics)首席经济学家吴宇晖(Tommy Wu)说,截至7月份,开发商现金流按年率计算同比下降24%。

  • 数据显示,至少自2009年以来,几乎每年的增长都大幅放缓。

  • 最近购房者拒绝支付抵押贷款的情况恶化了房地产开发商的融资状况。

  • 尽管有多篇报道称,政府计划为开发商提供资金,但中央政府尚未正式宣布加大对房地产的支持力度。


北京——根据牛津经济研究院的数据,中国房地产开发商的现金流——这是公司维持运营能力的一个标志——在过去十年稳步增长之后,今年有所收缩。

该公司首席经济学家吴宇晖的分析显示,截至7月份的开发商现金流折合成年率同比下降24%。

数据显示,至少自2009年以来,几乎每年的增长都大幅放缓。截至7月,年化融资总额为15.22万亿元(2.27万亿美元),而2021年为20.11万亿元。

今年7月,中国信贷需求不及预期,房地产开发商的困境持续。

大约两年前,中国政府开始打击开发商对债务增长的高度依赖。值得注意的是,恒大去年底违约了。世茂等其他开发商也出现了违约,尽管它们的资产负债表似乎更为健康。

虽然投资者对中国房地产公司变得谨慎,但开发商现在面临着失去另一个重要现金流来源的风险:购房者提前付款。

在中国,房屋通常会在完工前售出。但自6月下旬以来,一些购房者通过停止支付抵押贷款来抗议公寓建设延误。

吴在上周的一份报告中表示:”问题的关键在于,房地产开发商没有足够的现金流——无论是由于偿债成本、房屋销售低迷,还是滥用资金——来继续开发项目。”

“解决这个问题将重建购房者对开发商的信心,这将有助于支持住房销售,进而改善开发商的财务健康状况。”

据摩根士丹利截至8月10日的分析,9月份有超过20亿美元的高收益房地产开发商债务到期,是8月份的两倍多。

这家美国投资银行在8月15日的一份报告中援引AlphaWise消费者调查报告称,如果建设暂停,大约四分之一在竣工前购买房产的购房者倾向于停止支付抵押贷款。

房地产不仅占中国家庭财富的大部分,而且分析师估计,房地产和与房地产相关的行业占中国GDP的四分之一以上。房地产市场的低迷导致了今年经济增长的整体放缓。

为了支持经济增长,中国央行下调了利率,包括周一出人意料地将部分机构一年期贷款利率(即中期贷款便利)下调10个基点。

仲量联行(JLL)首席经济学家、大中华区研究部主管庞溟(Bruce Pang)说,虽然中国央行可能希望降准能够减轻购房者的部分负担,帮助开发商获得贷款,但问题不只是资金问题。

他指出,开发商发现自己更难获得资金,因此不得不更多地依赖于向购房者预售。但他补充说,由于对未来就业和现有投资产品回报的预期,人们对购买新房越来越谨慎。

尽管有多篇报道称,政府计划为开发商提供资金,但中央政府尚未正式宣布加大对房地产的支持力度。上个月政府高层会议的一份报告说,地方政府有责任交付完成的住房。

据吴教授分析,在开发商的三大资金来源中,预付款和押金今年降幅最大,降幅达34%。

折合成年率的数据显示,作为融资来源的信贷减少了22%,而自筹资金(包括股票和债券)减少了17%。


投资者不再投资中国房地产


投资基金基本上远离中国房地产开发商,减少了一个潜在的资金来源。

Brandywine Global的助理投资组合经理卡罗尔·莱伊(Carol Lye)在给CNBC的邮件回复中表示:“令人担忧的是,高层决策者在解决房地产开发商融资问题方面缺乏意愿和速度。”

莱伊说,该投资管理公司对中国房地产的配置比例很低,Brandywine持有“高质量的房地产债券,这些债券在政府支持方面得到了优先考虑。”

一些投资者甚至转向了亚洲其他地区的公司。

“我们已经撤出了几乎所有在中国住宅市场的持股。就恢复敞口而言,现在更多是在观望,” 骏利亨德森元见基金(Janus Henderson)驻新加坡的亚洲房地产股票投资组合经理Low Xin Yan表示。她拒绝透露这些销售的时间表。

她说:“这个地区仍然有很多选择,特别是随着现在重新开放,新加坡、澳大利亚基本上恢复全面开放,基本面很强劲。”

她联合管理的Horizon Asia-Pacific Property Income Fund的主要持仓包括日本都市基金投资公司、丰树物流信托和恒隆地产。

晨星公司(Morningstar)的Patrick Ge本月在一份报告中称,一些基金已从中国房地产转向亚洲其他高收益行业,如印度可再生能源公司和印尼房地产。

报告称,总体而言,投资于中国房地产基金的资金在6个月内减少了59%。

但报告称,投资巨头贝莱德也在购买中国房地产债券的公司之列——包括世茂的公司。

该资产管理公司没有回应CNBC的置评请求。