销售数据触底后 中国房地产之痛还将持续
原创 · 陆一夫  |  2022年07月06日 2022-07-06
 
陆一夫
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中国房地产市场的低迷可能已经过去了最糟糕的时期——但毫无疑问,市场距离全面复苏还有很长的路要走。

销售数据触底后 中国房地产之痛还将持续

一些经济学家预计,由于当前中国的就业市场疲软、长期现金紧缩以及对中国消费着对房价的涨价预期信心低迷,中国房地产的销售成交量仍将继续低迷,而且非常可能会继续打击这个世界第二大经济体的经济增长,中国的房地产及相关行业的经济总量约占了国内生产总值的20%。 

中国房地产信息集团的数据显示,今年6月份中国最大的房地产开发商的销售额同比下降43%,低于5月份59%的降幅;周度销售数据显示,包括华南地区的深圳、广州在内的部分主要城市在6月底实现同比5月增长。

图注:住房需求在6月份有所回升,但同比去年还是低很多 来源:中国房地产信息集团&Bloomberg

图注:住房需求在6月份有所回升,但同比去年还是低很多 来源:中国房地产信息集团&Bloomberg

中国第二大建筑商万科公司的负责人于亮上周表示:

“中国房地产市场已经触底,但如果说复苏将是非常缓慢的,他将这次6月房地产销售的反弹部分归因于季节性因素——房地产开发商通常会在6月份急于销售以完善中期业绩。” 

CRIC数据显示,中国6月份“头部房地产开发商”的销售额比5月份增长了61%,尽管如此,这还不到2020年解除封锁后增长速度的一半。 

巴克莱驻香港的信贷分析师 Wilson Ho 在周一的一份报告中写道:

这些数据表明了房地产将温和复苏,而不是类似于2020年中国房地产一样的V型反弹,他补充说:

“与一、二线大城市相比,三、四线的小城市的销售数据非常弱,这促使一些农村地区的开发商甚至在最近几个月接受大蒜、小麦甚至西瓜作为住房首付来抵押交换,虽然部分是开发商的营销噱头,但也足以证明在中国房地产政策放软之下,这些三、四线城市的房地产开发商并不好过。 ”

根据官方的数据统计来看,中国房屋销售量连续11个月同比下降,这是自上世纪90年代末中国开放私有房地产市场交易以来最长的一次下滑。

中国的一些经济学家预计,今年最后一个季度,中国房地产的销售额同比将转为正数。 

尽管如此,中国房地产行业仍面临重大挑战。

世茂集团本周对10亿美元离岸债券的违约,凸显了当前中国房地产开发商流动性危机蔓延的严重性。类似于世贸、恒大、深圳佳兆业这类高杠杆的房地产开发商还将继续扩大中国购房者的风险,回归到生产端,根据官方数据,5月份中国房地产开发商总体上完成的房地产项目量进一步下滑。 

中国开发商、建筑商今年一直在创纪录式的离岸债券违约,而这一类风险现在正蔓延到在岸市场,由于疫情的风险一直持续,中国的房地产乃至中国经济仍然面临着高度的不确定性。

野村控股的经济学家在一份报告中写道:

“由于中国决心“动态清零”政策不动摇,中国房地产行业复苏的道路可能会相当坎坷。”

当前银行的抵押贷款利率仍高于此前经济衰退后的水平,而且据内部官员表示,中国不准备将刺激经济的主要阵地放在房地产这一领域上,当前的政策也许已经达到饱和。

穆迪公司和标准普尔全球公司都预测,中国房地产总市值全年将下跌15%或更多。

前住建部官员、现任中国房地产业协会会长冯军在6月29日北京的一次会议上也诉苦道:

“将房地产行业的跌幅限制在10%到20%之间是很困难的。”