这些天看到媒体到处在说房市回暖。

乍一看，感觉到了房子抄底的机会。

这一切源于，国家统计局2月16日发布了最新一期70城房价指数，全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为0.0%，同比涨幅为-2.3%。这是70城新房价格一年来首次环比止跌。

请注意，上面说的是新房销售价。但是，整体的平均住房销售价格还是连续17个月下跌的。

中国房地产企业过了十多年的好日子，以前可以囤地，可以囤房，新房开了高价也不愁卖，即使卖不动也不降价，反正没有资金回笼，可以从银行借，继续扩张，让那些干等降价的人，不得最后高价不接盘。但是，自从国家颁发“三道红线“政策以来， 房地产企业陷入了麻烦，高杠杆维持不下去了 ，销售遇到了限购限贷。疫情三年更是给他们雪上加霜。

如今疫情结束，国家开始大力扶持房地产行业。特别是金融16条，让房企重新有了融资的便利。于是，今年房地产企业，腰板硬起来了。在国家和地方政府的支持下，各地限贷限售政策开始松绑，那么，是不是房地产企业如媒体说的那样在今年一月开始回暖了呢？我们该不该抄底入场呢？

整个房地产市场到底是什么个情况呢？

这几天想必大家都听到了，为了复苏经济，央行开始在大放水，一般来说，放水后，房子会大涨。今天，我们就来看看央行最近发布金融数据，看看这次放水，有没有带动房地产市场。

「2月10日央行发布了2023年1月金融统计和社会融资数据，数据显示，人民币借贷新增4.9万亿元。」

我们知道钱是有债务来的，这个4.9万亿元不会主要是老百姓借出来买房吧。

「其中企业贷款大幅增加，1 月新增企业贷款4.68万亿元，居民贷款只增加了2572 亿元，居民中长期贷款增加2231 亿元，同比少增5193 亿元。」

果然不是，而是企业借的。我不说，大家都知道什么企业最缺钱，中央最近授信5万亿给房企融资。这4.68万亿元估计大部分给了他们，他们拿着这些钱要么还债，要么维持继续经营。

而我们老百姓买房借了多少钱呢？

居民贷款中的中长贷款一般是指房贷，「居民中长期贷款增加2231 亿元，同比少增5193 亿元。」也就是说房贷1月新增同比减少了。如果把这个新增，按照购房的首付和房价比1:3，得出结论是，全国居民新增购房总金额大概在3000多亿左右！中国房地产市场十几万亿，3000多亿根本是杯水车薪。根本谈不上回暖!

以一线城市，上海为例。2023年1月，上海商品住宅（不含保障性住房）成交面积为97.2万㎡，同比下降24.8%；商品住宅（不含保障性住房）成交套数为8352套，同比下降27.4%。环比：上海2022年10月成交1.65万套，11月成交1.6万套，而12月成交只有1.24万套。

而且，上海超6成二手房成交价低于300万，同预算新房多在郊环（临港新城供应量大），由此看出，1月份，上海并没有出现大的房产行情。

国家统计局2月16日发布了最新一期70城房价指数，全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为0.0%，同比涨幅为-2.3%。

对于70城新房价格一年来首次环比止跌，国家统计局城市司首席统计师绳国庆在解读1月商品住宅销售价格变动情况统计数据时称，一线城市商品住宅销售价格环比转涨，二、三线城市环比降势趋缓；一线城市商品住宅销售价格同比上涨、二三线城市同比下降。而易居研究院研究总监严跃进表示，这是2022年2月以来首次出现止跌现象。他分析说：“这虽有一定的季节性因素，但总体也说明房价回暖动力增强。”

把专家们的意见总结起来是，「虽然疫情后反弹的不太好，但是很快好起来了。」

其实大家要注意一点，无论是环比还是同比，对应比较月份都是房产销售很差的时候，去年的12月，全国正处于疫情过峰期，大量的居民感染生病周期一般是2周左右，因此影响到看房和交易是必然的，特殊时期，成交量当然有限的，而2022年1月份也是全国加强封控的事情。

把1月份和这两个特殊时期比，就好比，将一个四肢健全的人和一个摊在病床上的人放在一起看谁腿脚更便利。你觉得这样的比较，赢了有意义么？

当然，最近多地多家银行继续为支持房地产销售，推出新政策。

建设银行成都多家支行表示，目前贷款人年龄加贷款期限只能延至75岁，即年满70周岁，只能按最高5年期限申请房贷。在子女与老人作为共同借款人申请贷款情况下，可以考虑老人“年龄加贷款期限”可延至90岁。截至目前，各家银行对该规定的执行情况不一。房贷利率方面，仍是首套房利率4.1%，二套房利率4.9%。

再比如，河南周口住房补贴延期：契税最高补50%，购房补贴最多每套1万元；吉林市：住房公积金最高贷款限额提至70万元，原优惠政策延至年底；

这样补贴的政策，当然不会出现在上海等一线城市，当然，一旦出现在了一线城市 ，你应该高兴呢，还是应该觉得房市要崩盘了呢？

事实上，政府的降低抵押贷款的利率的事情，在一些地方不但没有引起购房热潮，反倒是激发了，还贷潮，因为没有更多的投资渠道，又对房价上涨的预期缺乏信心，民众开始把这几年因为疫情而储蓄积攒来的大量存款，把银行房贷还上了，毕竟可以省十几万以上。而且，企业贷，消费贷，新房抵押贷都比存量房（以前买房时候的利率）的利率便宜2%左右。

 彭博社最近就发表了一篇文章，说中国现在廉价的消费贷不但没促进消费，反而被用来还房贷，甚至贷出来炒股票。大家对实体经济，对房地产显然是不够乐观的。