面对经济放缓与市场压力，香港房地产行业正经历前所未有的挑战。中国消费市场的疲软与办公楼市场的低迷，叠加全球贸易环境的不确定性，使得市场前景变得扑朔迷离。

20年来首次年度亏损

香港最大的房地产开发商之一，新世界发展有限公司上周五向香港证券交易所提交的一份文件中表示，由于房地产市场低迷，公司预计在截至6月份的财年中将出现高达200亿港元（约合26亿美元）的年度亏损。这一消息导致其股价在周一暴跌13%。

香港房地产市场正面临多重压力。一方面，由于美国利率上升，香港的银行（其货币与美元挂钩）不得不提高抵押贷款利率，这进一步抑制了房地产市场的需求。另一方面，中国经济放缓使得来自中国大陆的富裕投资者对香港房地产市场的投资也有所放缓。

新世界发展由郑氏家族控制，并由第三代传人郑志刚经营。公司预计，将为其投资和开发项目计提85亿至95亿港元的重估费用，这是该公司自2004年以来首次出现年度亏损。新世界集团的资产包括大型住宅项目、购物中心和办公楼，去年约60%的收入来自香港的房地产开发和投资项目。

商业地产顾问公司Cushman & Wakefield的数据显示，自美联储于2022年开始加息以来，香港优质写字楼租金已下跌约15%，而同期香港房价下跌逾20%。法国外贸银行的高级经济学家吴卓殷预测，如果房价和租金继续下跌，可能还会有更多减记。

新世界发展并非孤例，其他香港主要开发商也显露出了压力迹象。恒基兆业地产上半年报告重估损失近23亿港元，而信和置业的年度利润较上年同期锐减25%，投资组合的重估损失达到5.8亿港元。

恒隆地产一半以上的收入来自中国内地的房地产租赁，该公司7月份表示，今年前六个月来自内地的收入与2023年同期相比下降了5%以上。恒隆地产位于上海的旗舰商场恒隆广场的租户销售额大幅下降。

“撤辣”后春天来了吗？

此前，香港楼市“撤辣”，即取消内地购房者的印花税，以吸引内地投资者，让内地购房客获得与香港本地居民相同的购房资格。但8月1日数据显示，香港7月现楼按揭宗数升至5941宗，环比增长20.2%，创下新高，但同比降22%；而楼花按揭宗数降至558宗，环比降30.6%，但同比大增113.8%。

这一数据反映出“撤辣”政策后市场的需求变化与经济环境的不确定性。现楼按揭的增加，意味着更多买家倾向于购买已建成的房产，这类物业价格相对稳定，贷款条件也更为优惠，给予买家更大的信心。相比之下，楼花按揭数量的下降，反映出市场对预售房产的信心不足，尽管同比大幅增长显示潜在需求依然存在，但观望心态更为明显。

香港上半年整体买卖登记宗数已达到2.7万宗，金额超过2400亿元，创下近年来的新高，显示市场仍有一定活力。但整体市场仍处于观望状态，成交速度放缓，二手房价格缓慢下跌，许多业主被迫“割肉”出售。

撤辣后，内地买家兴趣增加，尤其是广深地区的客户。据统计，深圳客户对香港物业的咨询量上升了50倍，带看量也大增20倍，但高利率环境和观望情绪使香港楼市依然面临风险。

香港楼市依然面临较大压力！