香港的房地产市场一直是其经济体系中的核心要素，直接影响着政府的财政收入、居民的资产状况、消费行为以及诸多关联产业的运作。历史上，2003年的楼市暴跌曾导致大量家庭陷入负资产困境，甚至引发了数十万人上街抗议的浪潮，凸显了其社会影响力。

近年来，受全球地缘政治动荡、美联储加息周期等多重因素冲击，香港住宅价格从2021年的峰值开始持续下滑。截至2025年第一季度，私人住宅价格指数同比进一步下跌约7.76%，整体市场已累计回调近三成，徘徊在低迷状态中。面对楼市复苏乏力，香港各界对中央政府介入的期待日益高涨。

今年初，香港最大政党民主建港协进联盟的前主席、全国人大常委会委员李慧琼公开表示，将在3月的全国两会期间建议借鉴“沪深港通”的资金闭环模式，推出“购房资金通”机制，允许内地与香港居民互购房产。这一构想的核心在于资金的封闭循环：内地居民可将人民币转换为港元在港置业，但出售物业后资金须兑回人民币并返回内地，以防止资本外逃。

该提议迅速获得多位港区全国人大代表的联署支持。在两会上，港区代表团共提交了数百项议案，其中包括集体推动“购房资金通”。此外，香港财政司司长陈茂波在上个月底首次透露，当局正与中央相关部门探讨适度放宽内地人才调资赴港的限制，以便利高层次人才置业，同时避免引发大规模资本外流。

长期以来，中国内地实施严格的外汇和资本账户管制，资金跨境流动受限。过去虽有一些灰色渠道允许内地居民将资金转移至香港买房，但近年来监管趋严，导致此类操作难度加大。2022年推出的“高端人才通行证”计划旨在吸引内地专业人士赴港工作和定居，以填补本地人才缺口，然而许多参与者反馈，由于资金管制，无法顺利在港购房。

港媒近期报道了个别案例，例如一位在香港获得硕士学位并工作一年的方姓女性，其合租房屋租约即将到期。她评估后认为购房比租房更经济，于5月底在港岛东区购入一间约220平方英尺的单位，总价逾420万港元（约合70万新加坡元），首付占比50%至60%，即约200万港元，其余通过贷款解决。由于家族在海外无资产，她调动资金的过程颇为曲折：虽尝试使用跨境支付工具，但年度限额仅5万美元（约6.4万新加坡元），最终需动员亲戚合力凑齐。过程中，大额转账还引发银行卡冻结，需要亲自到柜台解锁。她感慨，若欲购买更大户型，缺乏其他合规途径，资金转移将更具挑战。

李慧琼的倡议结合陈茂波的表态，暗示这一措施可能已获得中央初步认可，或将在未来落地。

不过，截至2025年年中，并未见“购房资金通”正式实施，取而代之的是其他政策调整，如取消针对非本地买家的额外印花税，并将首付比例降至30%，这些举措显著刺激了内地买家的参与。根据最新数据，2025年前三季度，内地买家在香港购置了8133套住宅，占总成交量的24%，总支出达906亿港元，同比销量增长68%、价值增长43%。他们主要青睐二手市场，平均成交价约1100万港元，聚焦中小型物业。

分析机构如瑞银早前报告预测，若类似“购房资金通”的资金池规模达1000亿元人民币（约179亿新加坡元），以70%按揭率计算，可注入约3630亿港元的购买力，相当于去年香港住宅总成交额的八成以上。这将有力提振市场活跃度，尤其在楼价下行导致政府收入锐减、财政赤字加剧的背景下，增加交易量可间接提升印花税等收入，缓解压力。

然而，此类政策也可能带来隐患。尽管1000亿元仅占中国外汇储备的0.5%至0.6%，但在香港这一小型经济体中，这笔资金若长期流通，或扰动本地外汇储备稳定。更关键的是，香港土地资源有限，供应长期紧缺。若资金短期内大量涌入，楼市可能急速反弹，重现十余年前的价格泡沫。对于中低收入群体特别是年轻人而言，现行房价已负担沉重，进一步上涨将加剧置业难度，这是决策者需警惕的风险。

总体而言，香港楼价的剧烈波动总会引发社会分歧。港府将于9月中旬发布新一年度施政报告，届时是否推进相关措施及其细则，将考验当局的平衡艺术。

就我个人观点而言，“购房资金通”或类似跨境置业便利化政策虽未正式落地，但现有措施如印花税减免和首付调整已显成效，推动内地买家涌入并部分稳定市场。这体现了内地与香港经济融合的积极一面，可能在短期内逆转楼价下行趋势，帮助消化库存并支撑财政。然而，从长远看，香港楼市的未来仍面临不确定性：全球利率环境、地缘政治风险及本地土地供应瓶颈是关键变量。如果美联储持续降息并伴随经济软着陆，楼市或迎来温和复苏；但若忽略结构性改革，如增加公营房屋供给和改善可负担性，单纯依赖外部资金注入恐酿成新泡沫，最终加剧社会不均。总体上，我持谨慎乐观态度，认为通过智慧政策，香港可实现可持续的楼市均衡，但需优先保障本地居民利益，避免重蹈历史覆辙。