中国房地产市场预计将在2025年企稳，但将持续多年低迷_综述

中国房地产市场预计将在2025年企稳，但将持续多年低迷

编译 · 鲁克 | 2024年11月10日 2024-11-10

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要点

三家研究公司本月预测，即使有最新的刺激措施，中国苦苦挣扎的房地产行业可能要到明年下半年才会开始好转。

本月早些时候，财政部出台了更多旨在稳定房地产行业的措施。

高盛分析师在10月22日的一份题为《中国房地产2025年展望：触底在望》的报告中表示：“在全面协调的一揽子宽松政策的支持下，我们终于到达了房地产市场持续下行的拐点。”

“这一次不同于以往的零敲碎打的宽松措施，”报告称。

分析师预计，中国房价将在2025年底企稳，两年后平均上涨2%。高盛预测，在2027年之前，房地产销售和新屋建设不太可能企稳。

标准普尔全球评级（S&P Global Ratings）和摩根士丹利（Morgan Stanley）本月也发布了报告，预测中国房地产市场将在2025年下半年触底。

“如果政府继续优先支持开发商融资和去库存，我们相信房地产销售和价格可能会在2025年下半年稳定下来，”标准普尔全球评级主管Edward Chan和他的团队在10月17日的一份报告中说。他们警告称，政策生效需要时间。

中国政府已明确表示，支持陷入困境的房地产行业的努力，要排在支持先进制造业成为经济增长新动力的目标之后。但这并非易事，因为房地产一度占国内生产总值（gdp）的四分之一以上，与家庭财富和地方政府财政都有关系。负债累累的中国开发商越来越难以交付预售房，这打击了消费者信心。

分析师正密切关注下周的国会会议，以了解削减房屋库存的财政支出细节。

高盛的预测假设中国政府将增加8万亿元人民币的财政支出，具体数字尚未公布。

高盛分析师警告称：“如果没有这样的刺激措施，房地产市场的低迷可能会再延长三年。”他们表示，此类支持将需要解决开发商的流动性问题，减少未售出的房屋库存，并确保预售但未完工的房屋交付。

中国的房子通常在完工之前就被卖掉了。事实证明，这种商业模式是不可持续的，因为中国政府打击了开发商对债务增长的高度依赖，购房者需求随着经济增长放缓而下降。

野村证券（Nomura）去年年底估计，约有2,000万套预售住房仍未完工。上个月，官员们表示，根据今年的白名单计划，大约有400万套住房已经完工并交付给买家，并承诺加快财政支持。

早在6月份，甚至在最新的刺激计划宣布之前，摩根士丹利就预计库存的减少将导致“2025年底或2026年房地产贷款需求的反弹”。

分析师预计，约30%的未售出库存将永远不会出售，这就需要银行或其他未指明的实体来承担成本。

中国提振信心的最新举措提振了房地产市场。房地产研究公司中国指数研究院（China Index Academy）的数据显示，10月份中国22个主要城市的房地产销售同比下降了约4%，比9月份超过25%的跌幅要小得多。

不会回到繁荣时期

然而，房地产市场企稳并不意味着全面复苏。分析师预计，未来几年房屋销售和新建筑的任何反弹都将保持低迷。

标准普尔预计，今年中国的房地产销售额将下降至约9万亿元或更少，然后在2025年进一步下降至8万亿元，不到2021年18万亿元销售额水平的一半。

分析师将销售下降归因于未售出房屋库存的增加，这继续迫使开发商采取降价措施来吸引买家并减少库存。

标普援引中国房地产信息（China Real Estate Information）的数据说，9月份中国百强开发商的房地产销售额同比萎缩37.7%，为今年4月以来的最大降幅。这不是一个月的暴跌。数据显示，今年前9个月的销量同比下降36.6%。

标普全球（S&P Global）的分析师表示，销售状况的恶化还进一步损害了开发商的流动性，导致“信心不足”，开发商在征地和启动新项目时寻求“谨慎态度”。

标准普尔全球对国家统计局官方数据的分析显示，2023年新建项目数量较2019年的峰值下降了42%，2024年前8个月同比进一步下降23%。

还有更多工作要做

分析人士对中国房地产刺激计划的影响仍持谨慎态度。

高盛分析师说：“在我们看来，支持的规模还不够，而且在阻止当前的螺旋式下跌方面还面临着执行方面的挑战。”他们警告说，如果政策不力，房地产价格可能会再下跌20%至25%。

今年5月，中国人民银行承诺为国有企业提供人民币3,000亿元的再贷款安排，用于购买未售出的完工房屋，并将其转换为经济适用房，这是迄今为止宣布的为数不多的针对库存的措施之一。

标准普尔表示：“尽管有所帮助，但它只占整体已完工住房存量的一小部分（4-6%）。”

摩根士丹利（Morgan Stanley）分析师在周日的报告中说，浙江是中国经济较富裕的省份之一，最近与浙江银行的会面显示，这些银行尚未参与政府为购买住房提供贷款的新计划。