中国经历了漫长的房地产热潮

经过了两年的低迷期之后，中国房地产市场似乎已经企稳。

但有一个问题还在阻碍着整体经济的复苏：待出售的公寓严重供过于求。

根据数据提供商万得(Wind)的数据，今年2月，中国已完工但未售出的公寓面积为35亿平方英尺（3.25亿平方米）。据估计，这相当于大约400万套住房。这也是中国自2017年以来最严重的供应过剩，当时中国正在进行“棚户区改造”计划，旨在通过拆除破旧的建筑来提振对新住房的需求。

房地产咨询公司中国房地产信息股份有限公司的计算显示，2022年所有新完工的公寓中约有三分之一没有售出，这是自2015年以来的最高比例。

经济学家说，这种供过于求的情况在人口在数百万或更少的小城市最为严重。经济学家罗格夫(Kenneth Rogoff)和杨元陈(Yuanchen Yang)去年发表的一篇论文称，在经历了长期的地产热潮后，中国640多个“三线”城市的住房存量占全国总存量的近80%。这些城市的需求弱于北京和上海等人口和就业市场增长更快的较大市场。

据中国房地产信息(China Real Estate Information)估计，知名三线城市北海需要近6年时间才能消化掉库存的待售房屋，而上海只需7个月，北京则需要近两年。

该公司表示，在中国房地产信息监测的50个城市中，平均需要20个月才能消化过剩的住房供应。全美房地产经纪人协会(National Association of Realtors)的数据显示，美国目前成屋供应量为2.9个月，而美国政府数据显示，新房供应量为8.2个月。

2月份，“一线城市”——北京、上海、深圳和广州的新房价格同比上涨1.7%。根据中国统计局的数据，三线城市的房价下降了3.3%，不过下降的速度较前几个月有所放缓。

总体而言，70个主要城市的新房价格环比上涨0.3%，自2021年8月以来环比下降。

如果中国不能稳定二三线城市的房价(据估计，这些城市居住着中国三分之二的城市人口)，很可能会打击中国许多地区的家庭信心和消费者的消费意愿，从而限制中国今年整体经济复苏的程度。

从长期来看，消化市场过剩住房的需求可能意味着新屋建设将长期低迷，使中国失去最大的增长动力和就业创造者之一。对于负债累累的中国地方政府来说，新房建设也至关重要。地方政府依靠向开发商出售土地的收入来平衡预算。

据估计，三线城市北海可能需要6年时间才能消化掉库存的未售房屋。

图片来源：胡燕/想象中国/路透社

罗格夫和杨晓云在去年9月的论文中总结道，从现在到2035年，三线城市的房地产建设需求需要缩减约30%，才能避免进一步的供过于求。

疫情前，三线城市吸引了一些购房者，因为这些城市的房价通常比中国大城市低得多。投机者从中国各地涌入，有些人抢购多套房子，然后空着，期待投资收益。开发商加大建设力度以满足预期需求。

但中国政府在打击炒房热，与小城市不利的人口结构和其他问题相冲突，使它们现在的吸引力下降了。

广西西南部的沿海城市北海以其海滩和温和的气候而闻名，据当地房地产中介称，疫情期间游客数量的减少抑制了销售。

当地一家房地产中介的一名销售人员表示，在这座拥有190万人口、被称为“中国迈阿密”的城市，平均房价从2019年的每平方英尺108美元左右降至2019年的每平方英尺121美元左右，到2022年底降至54美元至67美元左右。

广州等大城市的新房价格走势好于三线城市。

图片:玉高/法新社

去年年底，中国取消了动态清零规定，在1月份的农历新年期间，游客们又回到了城里。但这位销售人员说，价格还没有恢复到疫情前的水平，因为投机性买家减少了。

一位拥有两套房产的当地居民说，她并不指望房价会有太大反弹，尽管她认为人们仍然希望搬到这座城市。

“像北海这样的城市已经有了过剩的房子，”她说。

其他一些三线城市的业主则持悲观态度。在东北城市秦皇岛拥有两套公寓的陈勇(音)估计，根据他看到的夜间亮着灯的公寓数量，以及在线聊天群中活跃的房主数量，该小区约40%的公寓是空置的。

“现在空置的公寓太多了，”在一家国有石油公司工作的陈先生说。“我简直看不出任何理由让价格继续飙升。”

在中国许多地方降低抵押贷款利率并提供其他补贴以吸引首次购房者之后，一些大城市的需求迅速反弹。链家研究院(链家Research Institute)的数据显示，在上海，2月份二手房销量升至7个月来的最高水平。

澳新银行(ANZ Group)的经济学家在一份研究报告中表示，中国房地产行业正在触底，在2022年拖累中国经济之后，其逐步复苏将在2023年为中国国内生产总值(GDP)增长贡献多达0.5个百分点。它预计今年中国整体GDP增长5.4%。

不过，澳新银行说，即使房地产市场继续复苏，年销售额仍可能只能达到疫情前水平的90%。

许多预测人士认为，一些城市的住房供应过剩将持续存在，除非政府采取更多措施刺激需求，尽管这样做可能导致更多投机，而政府不愿鼓励这种投机。

高盛(Goldman Sachs)的数据显示，2010年至2020年，中国城市住宅年均需求为1800万套。据估计，随着中国人口老龄化和对替代性房产需求的减弱，到2050年，这一数字将降至每年600万套。2022年，中国城镇人口增速降至42年来的最低水平。

高盛(Goldman Sachs)首席中国经济学家单辉表示：“我们确实认为峰值已经过去。”她补充称，她预计未来几十年新房年需求将稳步下降。

澳新银行(ANZ Group)高级经济学家Betty Wang说，如果开发商继续减少新项目的推出，并优先出售现有单位，市场可能会逐渐消化部分过剩库存。然而，随着市场复苏，增加建设的诱惑可能会很大。

中国政府还可以通过拆除更多老建筑、鼓励改造现有单位(而不是新建)来减少供应过剩。瑞士信贷(Credit Suisse)亚洲经济主管王大伟(David Wang)说，这在中国市场并不奇怪，因为中国住房的平均预期寿命只有35年左右，比美国短得多。

-北京的grace Zhu对本文也有贡献。

作者：Stella Yifan Xie（stella.xie@wsj.com）