中国房地产行业可能正在好转,但炙热的增长可能已成为过去
编译 · 鲁克  |  2022年04月19日 2022-04-19
 
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要点:

  • 中国房地产开发商债券价格上涨,政策对该行业的支持提振了投资者信心。

  • 中国人民银行金融市场部主任邹兰周四告诉记者,自3月以来,由于市场需求疲软,中国100多个城市的银行平均下调了抵押贷款利率20至60个基点。

  • 但分析人士指出,中国政府强调“房子是用来住的,不是用来炒的”,这意味着房地产市场不会恢复过去的高增长。

恒大

湖北武汉,恒大长青社区全景。

中国低迷的房地产市场可能正在迎来转机。

投资者对该行业的信心似乎正在改善,近几周债券交易量和价格均有所上升,部分受到政府支持该行业的承诺和一些宽松政策的提振。

但分析师表示,中国高增长的房地产市场可能已成为过去,在最近的行业重组后,将“永远改变”。

标普全球评级(S&P Global Ratings)在4月初的一份报告中说,中国对住宅市场的政策打击已经“触底”,但市场需要几个季度才能感受到监管放松的影响。

标普表示:”当中国住宅市场走出这次调整时,它可能会永远改变。”我们预计将会有更少的开发者能够采用这种曾经带来成功的高杠杆、快速用户流失策略。”

最近的报告显示,在过去几个月房屋销售暴跌后,一些城市和银行愿意再次支持房地产。

中国人民银行金融市场部主任邹兰周四告诉记者,自3月以来,由于市场需求疲软,中国100多个城市的银行平均下调了抵押贷款利率20至60个基点。

他还指出,新冠肺炎影响了一些人的收入和他们按时支付抵押贷款的能力。

今年很难看到这种情况得到解决。我们将看到开发商无力偿还债务。

                                          --Gary Ng亚太地区经济学家NATIXIS

法国外贸银行(Natixis)亚太地区经济学家Gary Ng本月早些时候在接受CNBC电话采访时表示:“政府的立场(是)试图防止危机蔓延,防止房地产行业向实体经济蔓延。”

根据穆迪(Moody 's)的数据,中国房地产业的任何变化都会对经济产生重大影响,因为房地产及相关行业约占中国GDP的四分之一。最新一波防疫的措施给已经放缓的经济增长增加了压力。

“这些措施可能过于严厉了。现在我们看到了政策的微调。“对于那些大体上符合当前监管目标或框架的开发商来说,最糟糕的时期基本上已经过去。”

在中国政府于2020年8月推出所谓的“三条红线”政策后,房地产开发商的问题达到了顶点,该政策旨在控制开发商在多年的过度债务推动下的增长。该政策根据公司的现金流、资产和资本水平对债务进行了限制。

尽管许多开发商相应地降低了债务水平,但该政策的结果是,银行不太愿意向房地产行业放贷。

在这种背景下,全球负债最多的开发商恒大地产(Evergrande)去年年底首次出现违约。随着债务危机的爆发,其他中国开发商也开始显示出紧张的迹象——一些开发商未能支付利息,而另一些开发商则完全拖欠债务。

债券交易量上升,价格上涨

今年第一季度,由中国房地产开发商主导的亚洲高收益债券市场的债券发行大幅下滑。Dealogic的数据显示,该地区仅发行了价值44亿美元的债券,较上年同期下降约85%。

Dealogic表示:”这是因为,在中国房地产开发商面临越来越多的压力和困境之际,它们基本上被排除在债券市场之外。”

然而,市场情绪在3月中旬略有好转,此前中国政府表示支持本国企业,并暗示当局将努力稳定陷入困境的房地产行业。

电子固定收益交易平台MarketAxess的数据显示,3月中旬,房地产债券市场的债券交易量跃升至近7亿美元,较本月初的逾5.83亿美元增长近20%。

到3月底,交易额进一步增加,突破7亿美元,4月份又略有回落。

债券价格也相应上涨。从3月中旬到4月初,Ice Bofa亚洲美元高收益企业指数攀升了15%以上。

野村证券在4月4日的一份报告中说,三个省份也放宽了政策,包括取消对没有完全本地户籍的人的购房限制,这应该会提振短期人气。

野村证券表示:“这些政策放松措施符合我们的预期,也证实了地方政府日益增强的意识和努力,以应对实体房地产市场的迅速恶化。”野村证券援引政府数据称,3月份30个主要城市的房地产销售同比下降了47%。

Natixis的Ng说,现在有更多的大型开发商,尤其是国有开发商,可以以更低的价格购买土地或其他房地产资产。他指出,该公司的分析发现,今年迄今,十分之七的土地收购是国有企业进行的,这表明私营部门仍在苦苦挣扎。

本月早些时候,开发商佳兆业(Kaisa)宣布与国有企业招商局蛇口工业区控股有限公司(China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings)和中国长城资产管理有限公司(China Great Wall Asset Management)达成战略合作。香港交易所提交的文件显示,该协议将包括合资企业和资产收购。

地产开发商的前景

分析师们表示,尽管前景乐观,但地产开发商面临的形势可能进一步恶化。

标普指出,迄今为止,政策放松只适用于需求方,而不适用于单位供应。

"即使购房者信心改善,供应也可能有限,因为资金被优先用于完成预售房屋和偿还债务,"该机构在上周的简报中表示。“在销售低迷的阴影下,随着下行周期持续,以及信心缺乏导致融资渠道持续狭窄,违约将上升。”

该评级机构表示,它认为20家开发商目前正面临流动性紧缩,另外4%的开发商在合资模式下可能面临风险。

今年早些时候,一些开发商宣布他们无法按时发布财务业绩。

房子住的不是炒的

尽管有消息称中国政府将加大对房地产的支持力度,但吴恩达表示,北京的基调仍然集中在防止曾经火爆的房地产市场出现投机行为,这意味着房价不会上涨那么多。

他说,因此,那些曾经从飙升的房价中获利的公司将需要做出调整。“我们将看到开发商无力偿还债务。”

分析人士说,从最近的事态发展中得出的根本结论是,中国的房地产投资政策已经发生了变化。

标普全球表示:“从长期来看,政策将遵循‘住房是用来居住的,不是用来炒的’的原则。”“新的商业模式至少在某种程度上需要符合这一目标。”

去年10月,中信资本(Citic Capital)董事总经理辛立新(Eric Xin)在北京举行的中国房地产投资大会上说,房地产可能会成为一种公共事业,这样中国就会有更多的人买得起房。

”这就是为什么你会看到所有开发商都陷入困境,因为公用事业应该由国企主导,"同时也是Trustar Capital执行合伙人的Xin表示。“这不应该成为资本的一大关注点。另一方面,资本应该投入创新。”